ВЫСТУПЛЕНИЕ

По итогам аудита управляющих компаний

        г. Ростова-на-Дону.  15.02.2011 г.                     

Уважаемые коллеги, добрый день!

Распоряжением № 2 от 17.01.2011 г. Губернатора области Василием Юрьевичем Голубевым была создана комиссия по проведению аудита платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги.

 

С 18 января комиссия приступила к работе. Подведем первые итоги.

 

За 2010 год в министерство жилищно-коммунального хозяйства области поступило 2880 обращений.

Из них каждый 5-й житель области обращался по проблемам оплаты за жилищно-коммунальные услуги, либо жаловался на действия  управляющих организаций.

В Госжилинспекцию поступило 4900 обращений, из них 45% - это обращения по  начислению платежей за ЖКУ.

Большинство жалоб поступило от ростовчан.

 

Жилищной инспекцией выданы предписания.

 

По Ростову в 2010 году поступило 2730 обращений, из них 1227 - по начислению платежей, из которых подтвердились - 480.

 

Именно с донской столицы и начался аудит платежей граждан.

 

Были проверены 4 управляющие компании, 6 многоквартирных домов. Это:

·       ООО «Управляющая организация ЖКХ» (генеральный директор П.С. Усатый) – дома по ул. Пушкинская, 141, Чехова, 18, Соколова, 25;

·       ООО «Лидер-1» (директор В.Д. Селиванов) – дом по ул. Мечникова, 120;

·       ООО «Город золотой» (директор В.Д. Селиванов) – дом по ул. Мечникова, 65/40;

·       ОАО «ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону» (директор В.Р. Авакян) – дом по проспекту Стачки, 184/3.

 

Проверка показала, что жалобы жителей Ростова обоснованы.

 

Основные причины сложившейся ситуации:

1.    Непрозрачность начисления платежей гражданам.

Этому способствует отсутствие взаимо понятной системы договорных отношений между собственниками жилых помещений и управляющими организациями.

 

Напомню, главный документ, который определяет взаимоотношения между собственниками жилых помещений и управляющими организациями - это договор управления многоквартирным домом.

 

Он должен быть заключён с каждым собственником жилого помещения.

Из представленных договоров управления многоквартирными домами понятно одно – люди должны платить!

Что должна делать управляющая организация – не понятно!

 

На всех проверенных многоквартирных домах существенные условия договоров управления выполнены формально, либо не выполнены вовсе.

 

Так, дом по ул. Пушкинская, 141 (ООО «УО ЖКХ» генеральный директор П.С. Усатый) состав общего имущества дома не конкретизирован, не указаны площади помещений, объёмные и количественные показатели.

В состав общего имущества включены лифты, колясочные, встроенные гаражи, трансформаторные подстанции и другие объекты, которые в реальности отсутствуют.

Нет информации о техническом состоянии общего имущества, в отношении которого осуществляется управление и техническое обслуживание.

 

В многоквартирном доме по улечникова, 120 (ООО «Лидер-1» директор В.Д. Селиванов) перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества не конкретизирован – наименование работ носит общий характер.

 

Имеются пункты, касающиеся ремонта и уборки лифтов, которых в доме нет.

В перечне коммунальных услуг, предоставляемых УК, значится «горячее водоснабжение», хотя такой услуги ею не оказывается.

А вот услуги по уборке снега с крыши многоквартирного дома нет ни в одном договоре.

В доме по ул, Соколова, 25 (ООО «УО ЖКХ» генеральный директор П.С. Усатый) в договоре отсутствует указание на цену той или иной услуги в составе платы за содержание и ремонт.

2.    Управляющие организации не заключили договоры «на отпуск питьевой воды и приём сточных вод» с Водоканалом, как того требует законодательство.

Это нарушение относится ко всем проверенным многоквартирным домам и УО.

Понятно, что заключать такой договор, не имея общедомового прибора учёта воды управляющим организациям невыгодно.

Но ни одна из проверяемых управляющих организаций в 2010 году не обратилась в Водоканал с заявкой на установку общедомового прибора учёта с условием рассрочки платежа.

 

Вопрос этот актуален для всего города. Из 6580 многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющих организаций, только на 367 заключены договоры «на отпуск питьевой воды и приём сточных вод».

 

А это всего лишь 5%! 

Водоканалом направлены всем управляющим организациям письма (оферты) с предложением заключить договор, введена упрощённая схема оформления технической документации и поэтапный период установки приборов учёта.

 

Органы местного самоуправления бездействуют, самоустранились от решения этого вопроса.

 

Вместе с тем, до конца 2011 года общедомовые приборы учёта электроэнергии, воды, тепла должны быть установлены на всех многоквартирных домах.

Этого требует Федеральный закон от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении….»

3.    Отсутствие сформированных договорных отношений приводит к нарушениям порядка расчёта платы граждан за жилищно-коммунальные услуги и убыткам управляющих организаций.

 

Приведу пример.

Управляющая организация ЖКХ Кировского района (Пушкинская 141, Чехова 18, Соколова 25) заключила договор, по которому была обязана заплатить в пользу ООО «Донэнергосбыт» плату за объём электроэнергии, приобретаемой на общедомовые нужды, а также компенсацию потерь во внутридомовых сетях в размере 6%.

 

При этом граждане рассчитывались с ООО «ДЭС» самостоятельно по заключённым прямым договорам на основании показаний индивидуальных приборов учёта.

Такая схема договорных отношений была заведомо кабальной для управляющей организации, так как действующими правилами не предусмотрен механизм распределения данных расходов между собственниками помещений.

 

Итог – решением  суда с УК были взысканы более 16 миллионов рублей в оплату освещения мест общего пользования многоквартирных домов.

 

Что сделала управляющая организация? аспределила долг по собственникам квартир!

По требованию Государственной жилищной инспекции незаконные начисления гражданам были сняты, однако, управляющая организация получила убытки на 16 миллионов рублей.

Выход из данной ситуации один -  заключение договоров, соответствующих жилищному законодательству и установка общедомовых приборов учёта.

 

 

4.    Высокий уровень внутридомовых потерь электроэнергии, связанный с плохим техническим состоянием электропроводки дома, неучтёнными подключениями, устаревшими приборами учёта и их отсутствием, а также небрежность в съёме показаний приборов учёта и расчёта повышающих коэффициентов.

 

Проверкой установлено, что 2 гаража, расположенные во дворе дома по ул. Пушкинская, 141 (ООО «УО ЖКХ» генеральный директор П.С. Усатый), подключены «после» коллективного прибора учета электрической энергии и используются для нужд рекламного агентства и неустановленного физического лица.

Договор энергоснабжения в отношении данных потребителей отсутствует.

 

Считаем, необходимо прекращение подачи электроэнергии на данные объекты.

Установлен факт безучетного и бездоговорного пользования электроэнергией в подвальном помещении: освещение, электрообогреватель, бытовая техника.

Естественно, это отражается на общем энергопотреблении многоквартирного дома.

   

Отсутствие общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии в коммунальных квартирах также отражается на общем энергопотреблении и повышает расчётные коэффициенты на общедомовые потери.

 

В ходе осмотра дома и отдельных жилых помещений установлено, что часть собственников использует индивидуальные приборы учета класса точности 2,5 еще 1966-го года.

 

Необходимо навести элементарный порядок в системе электроснабжения каждого многоквартирного дома и обеспечить предельную прозрачность начисления платы за электроэнергию каждому собственнику.

 

Небрежность в начислении платы за ЖКУ и расчёте повышающих коэффициентов недопустима. Ответственные работники, допустившие такие нарушения, должны быть наказаны.

 

Расчётный коэффициент увеличения платежа граждан за электроэнергию с учётом общедомовых потерь для собственников жилых помещений дома по ул. Пушкинская, 141 (ООО «УО ЖКХ» генеральный директор П.С. Усатый), оборудованных индивидуальными приборами учёта в ноябре 2010 года составил 7,234, в декабре 2010 года - 2,05.

 

Такой высокий повышающий коэффициент в ноябре 2010 сложился в связи с тем, что управляющая организация начала рассчитываться с ООО «Донэнергосбыт» с 8 июля 2010 года по показаниям вновь установленного общедомового электросчётчика.

Собственникам жилых помещений платёж первый раз был выставлен только в ноябре.

Такая небрежность – недопустима!

5.    При начислении платы за тепловую энергию, ресурсоснабжающие организации к показаниям общедомового прибора учёта добавляют потери на участке тепловых сетей на вводе в дом. Вместе с тем, данные участки не включены в состав общего имущества многоквартирного дома.

 

Несение расходов собственниками помещений многоквартирного дома на сетях, не входящих в состав общего имущества, законодательством не предусмотрено.

 

Такие факты выявлены на домах:  Пушкинская, 141 (ООО «УО ЖКХ» генеральный директор П.С. Усатый);  пр. Стачки, 184/3 (ОАО «ЖКХ Советского района г. Ростова-на-Дону», директор В.Р. Авакян).

6.    Выявлены факты начисления платы за представленные коммунальные услуги собственникам и нанимателям жилых помещений многоквартирных домов на основании показаний приборов учёта, установленных на несколько многоквартирных домов.

 

Такие приборы учёта не входят  в состав общего имущества многоквартирного дома и собственники жилых помещений не должны нести расходы по их содержанию. Вместе с тем, в квитанциях выставляется отдельной строкой плата за техническое обслуживание общедомовых приборов учёта.

 

 

 

Такие факты выявлены в ходе проверки дома по  ул. Соколова, 25 (ООО «УО ЖКХ» генеральный директор П.С. Усатый). Теплоснабжение  дома №25  осуществляется от системы центрального отопления жилого дома №23, в котором установлен коллективный (общедомовой) прибор учета тепловой энергии на 4-е дома. Это противоречит Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

 

7.    Расчёт платы за коммунальную услугу по отоплению  производится без учёта площадей нежилых помещений.

 

Например, на первом этаже многоквартирного дома   Мечникова №120 (ООО «Лидер-1» директор В.Д. Селиванов),  находятся два нежилых помещения, которые имеют отдельные подключения и учёт по холодному водоснабжению и электроснабжению, производят оплату за потребленные услуги, напрямую ресурсоснабжающим организациям, кроме отопления.

Начисления платы по фактическому потреблению отопления по нежилым помещениям не производится, что противоречит требованиям Правил.

 

Расчёт платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирном  доме производится без учёта площадей нежилых помещений и жилого дома №120Б по улечникова.

Директору управляющей организации ООО «Лидер-1» В.Д. Селиванову Государственной жилищной инспекцией выданы предписания - устраненить нарушения в части выполненной корректировки по коммунальной услуге на отопление, а также на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

 

8.    Выявлены факты начисления коммунальной услуги по отоплению только в отопительный период. Жилищное законодательство предусматривает оплату коммунальных услуг собственниками и нанимателями жилых помещений многоквартирных домов – ежемесячно.

 

Такой факт выявлен в ходе проверки многоквартирного дома №184/3 по пр. Стачки, находящегося в управлении ОАО «ЖКХ Советского района гостова-на-Дону», директор В.Р. Авакян. 

 

Госжилинспекцией области уже было  выдано предписание за аналогичные нарушения  в 2006-м году в части порядка расчета размера платы за коммунальные услуги по отоплению, начисление которой производится в отопительный период, а не ежемесячно в течение года.

Однако управляющая организация продолжает начислять плату за отопление писключительно в отопительный период, что увеличивает существенно нагрузку на жильцов.

 

То же самое замечание относится к ООО «УО ЖКХ», генеральный директор П.С. Усатый.

 

В связи с выявленными нарушениями Региональной службой по тарифам (РСТ) ООО «УО ЖКХ» было вынесено предписание от 09.03.2010 №27. В установленный срок ООО «УО ЖКХ» не представило письменное подтверждение его исполнения. На основании чего РСТ было возбуждено дело об административном правонарушении от 16.09.2010 №62.

 

Однако в ходе проверки многоквартирного дома по ул. Пушкинская, 141, установлено, что расчёт размера платы за отопление этой управляющей организацией производится с нарушением пункта 14 Правил (расчёт платы за отопление производится только в отопительный период).

 

Руководитель управляющей компании (генеральный директор П.С. Усатый)  не сделал должных выводов, продолжает допускать нарушения законодательства.

 

9.           Все проверенные управляющие организации не уделяют должного внимания требованиям по раскрытию информации собственникам помещений в многоквартирных домах:

·       о показаниях индивидуальных и общедомовых приборов учёта и количестве потреблённых в коммунальных ресурсов;

·       о среднемесячном удельном расходе коммунальных ресурсов в расчёте на кв. м общей площади и на  человека.

 

Проверено соблюдение управляющими организациями пунктов 13 и 14 «Перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно». Этот перечень утверждён Постановлением Администрации Ростовской области от 26 октября 2010 №267.

 

Выявлено, что управляющими организациями только частично выполняется пункт 13 по раскрытию информации о потреблённой электроэнергии. В квитациях на оплату ЖКУ указаны показания общедомового прибора учёта, сумма показаний индивидуальных приборов учёта, а также показания индивидуального прибора учёта собственника жилого помещения, которому выписана квитанция.

 

Однако во всех проверенных многоквартирных домах такой информации в отношении тепловой энергии, холодной и горячей воды собственникам жилых помещений не представлено. Ни в квитанциях на оплату ЖКУ, ни в местах общего пользования на досках объявлений.

 

Информация о  среднемесячном удельном расходе коммунальных ресурсов в расчёте на кв. м общей площади и на  человека не представлена собственникам  жилых помещений ни в одном из проверенных многоквартирных домов.

За неисполнение указанного  Постановления Администрации Ростовской области  (№267) предусмотрены штрафные санкции. Предупреждаю, что этот вопрос будет серьёзно контролироваться Госжилинспекцией.

10.     Выявлены факты  невыполнения установленного договором температурного графика регулирования отпуска тепловой энергии ресурсоснабжающей организацией МУП «Теплокоммунэнерго».

Например: жилые дома №№120 и 120Б по улечникова имеют единую систему центрального отопления, с одним тепловым пунктом. В тепловом пункте (ТП), расположенном в подвале жилого дома отсутствуют: нумерация задвижек, схема (ТП), инструкция по эксплуатации системы (ТП).

Параметры температуры подаваемого теплоносителя составили - при температуре наружного воздуха -8ºС - на прямом трубопроводе до элеваторного узла +75ºС (вместо 105ºС), на обратном трубопроводе +42ºС (вместо 55ºС).

11.               По выявленным нарушениям на юридическое лицо ООО «Управляющая организация ЖКХ» и должностное  лицо генерального директора П.С.Усатого Госжилинспекцией области составлены протоколы №№9 и 10 от 24.01.2011года по ст.7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Выдано предписание от 21.01.2011года №27 о необходимости приведения в соответствие с нормативными актами и жилищным законодательством  содержания общего имущества.

 

 

12.               По итогам проверки ООО «Город золотой» в жилом доме №65/40 по ул. Мечникова выявлены нарушения  п.7,8,10 и 11 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», утвержденных постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006. Директору управляющей организации ООО «Город золотой»  выданы предписания по устранению нарушений. В отношении директора управляющей организации ООО «Город золотой» Селиванова В.Д. составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ст.7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений»

 

 

13.               В августе 2010 года арбитражным судом Ростовской области принято решение о взыскании с управляющей организацией ОАО «ЖКХ Советского района гостова-на-Дону» в пользу ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго»  задолженности за поставленную услугу по горячему водоснабжению в 2008 году.

Из 344 поступивших в Государственную жилищную инспекцию Ростовской области в 2010 году обращений от жителей Советского района 204 обращения - по вопросу порядка определения размера платы за коммунальные услуги. Из них  77 обращений - только по корректировке размера платы за горячее водоснабжение в 2008 году.

Госжилинспекцией области в адрес прокуратуры Советского района направлено письмо для принятия мер прокурорского реагирования по выявленным нарушениям о неправомерности дополнительного начисления оплаты гражданам за 2008 год. Специалистами прокуратуры проведена финансовая проверка правомерности доначисления оплаты. В результате, ОАО «ЖКХ Советского района гостова-на-Дону» выполнен перерасчет, доначисления возвращены гражданам.

 

Хочу остановиться ещё на одном, на мой взгляд, очень важном факторе, который оказывает влияние на сложившуюся ситуацию – это вежливость работников управляющих организаций.

Руководители управляющих организаций и органов местного самоуправления должны уделять особое внимание данному вопросу.

По итогам проверки были сделаны выводы.

Сегодня мною подписан приказ Министерства ЖКХ «Об утверждении методических рекомендаций по вопросам управления многоквартирными домами» от 15.02.2011 №19.

 

Приказом утверждены следующие формы:

- примерный договор управления многоквартирным домом;

-  примерная форму акта технического состояния многоквартирного дома;

-    примерная форма перечня технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов;

-      рекомендуемый минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (для домов со всеми видами благоустройства);

-      примерный состав затрат на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-   примерный перечень мероприятий по оптимизации расходов на оплату энергоресурсов в многоквартирном доме.

В ближайшее время указанный приказ будет размещён на официальном сайте Министерства.

Методические рекомендации предназначены для органов местного самоуправления, управляющих организаций, собственников жилья.

Задачи по улучшению ситуации

Необходимо:

Главе Администрации Ростова:

в срок до 25.03.2011

·       Принять меры по реализации схемы договорных отношений между собственниками жилых помещений, исполнителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями;

 

·       Разработать график мероприятий по приведению договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг собственникам жилых помещений многоквартирных домов в соответствие с жилищным законодательством;

·       Разработать график установки общедомовых приборов учёта воды с условием рассрочки платежа.

·       Разработать график установки общедомовых приборов учёта тепла на каждый многоквартирный дом с условием рассрочки платежа.

·       Разработать график установки общедомовых приборов учёта электроэнергии на каждый многоквартирный дом с условием рассрочки платежа.

·       Доложить о выполнении указанных пунктов до 1.04.2011г.

В срок до 01.05.2011

·       Принять меры по выявлению бесхозяйных коммунальных сетей. Принять их в муниципальную собственность и прекратить практику начисления потерь на сетях, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в оплату за услуги ЖКХ гражданам;

 

·       Организовать разъяснительную и информационную работу среди собственников жилых помещений многоквартирных домов о необходимости проведения общих собраний.

·       Принять меры по обеспечению соответствия условий договоров энергоснабжения, заключаемых между управляющими организациями, ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями, Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

·                Организовать заключение договоров управления многоквартирными домами в соответствии с примерной формой, утверждённой  Приказом Министерства ЖКХ.

·       Инициировать проведение общих собраний собственников жилых помещений в целях определения:

- состава общего имущества многоквартирного дома,

- перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,

- порядка определения цены договора управления многоквартирным домом,

- обеспечения контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.

·       Доложить о выполнении указанных пунктов до 10.05.2011г.

 

Управляющим компаниям:

В срок до 01.05.2011

·       Привести в соответствие с законодательством договоры управления многоквартирными домами. Сформировать договоры управления в соответствии с примерной формой, утверждённой Министерством ЖКХ. Указывать в договоре цены на услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества;

·       обеспечить ведение учета выполненных работ и предоставление отчётов собственникам жилых помещений с указанием видов работ, объемов, стоимости работ и материалов, в том числе - в автоматизированном режиме с обеспечением возможности составления оперативного отчета;

·       ввести практику принятия планов текущего ремонта на общем собрании с последующим отчетом о выполненных работах;

·       обеспечить установку общедомовых приборов учёта в соответствии с федеральным законом 261-ФЗ «Об энергосбережении»;

·       Письменные отчёты о выполнении указанных поручений представить в Министерство ЖКХ в срок до 10.05.2011г.

В срок до 1.04.2011

·       Совместно с ресурсоснабжающими организациями произвести поэтапную инвентаризацию внутридомовых инженерных систем многоквартирного жилищного фонда. Это позволит разработать план мероприятий по минимизации внутридомовых потерь коммунальных ресурсов;

·       Заключить договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями;

·       Совместно с ресурсоснабжающими организациями отработать механизм одновременного составления акта ввода в эксплуатацию прибора учёта и дополнительного соглашения к договору энергоснабжения.

·       Принять меры по выполнению п.п. 13, 14 «Перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно», утверждённого Постановлением Администрации Ростовской области от 26 октября 2010 №267.

Отчёт о выполнении представить в Министерство ЖКХ до 4.04.2011.

 Ресурсоснабжающим организациям:

В срок до 25.04.2011

·       оперативно обеспечить многоквартирные дома общедомовыми приборами учёта по заявкам управляющих организаций - с условием рассрочки платежа.

·       принять меры по устранению недостатков при установке общедомовых приборов учета подрядчиками - ОАО «Донэнерго»-РГЭС.  Обеспечить их ввод в коммерческую эксплуатацию.

Отчёт о выполнении представить в Министерство ЖКХ до 01.05.2011.

 

В срок до 1.04.2011

·       совместно с управляющими организациями произвести поэтапную инвентаризацию жилищного фонда. Разработать план мероприятий по минимизации внутридомовых потерь коммунальных ресурсов;

·       заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с управляющими организациями;

·       совместно с управляющими организациями отработать механизм одновременного составления акта ввода в эксплуатацию прибора учёта и дополнительного соглашения к договору энергоснабжения.

·       упростить порядок переподключения нежилых помещений до общедомового прибора учета.

Это позволит вывести нежилые помещения из внутридомовой системы энергоснабжения.

·       принять меры по уменьшению сроков и стоимости переподключения;

·       обеспечить соответствие условий договоров  между управляющими компаниями, ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями на электроснабжение, Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

Отчёт о выполнении представить в Министерство ЖКХ до 4.04.2011.

В завершение своего доклада хочу обратить Ваше внимание на полезный опыт ООО «Коммунальщик Дона» в части внедрения энергосберегающих технологий в эксплуатацию многоквартирных домов.

По жилым домам пер. Беломорский, 20 Д , Беломорский, 20 Г , ул. Казахская, 89/1 функционирует автоматизированная система контроля и учета электроэнергии (АСКУЭ). В неё интегрированы все индивидуальные приборы учета, а также общедомовые электросчетчики. Система позволяет снизить несанкционированное  потребление электроэнергии, обеспечить достоверность расчетов. Ее внедрение позволило снизить разницу между потреблением по общедомовым и сумме индивидуальных приборов учета до 3-7. (Снижение Коэф. до 1,05 -1,07), что является оптимальным результатом.